Neues St?dteranking zeigt gravierende Unterschiede zwischen den Regionen auf

D?sseldorf / Frankfurt, 17. Mai 2021 – In Nordrhein-Westfalen geht die Schere zwischen den St?dten mit hoher Kaufkraft und Bev?lkerungszuwachs und denen mit negativer Entwicklung weiter auseinander. Gleiches gilt f?r die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise f?r Wohnungen und H?user. Das bundesweit t?tige Immobilien- und Beratungsunternehmen ImmoConcept Commercial mit Sitz in Frankfurt am Main hat zum ersten Mal den Mieten- und Wohnungsmarkt in NRW untersucht und die Ergebnisse in einem „St?dteranking 2021“ vorgestellt.

Danach sind die Durchschnitts-Mieten f?r Bestandswohnungen in den vergangenen zehn Jahren ?berall gestiegen, von rund 18 Prozent in Remscheid bis zu ?ber 30 Prozent in K?ln und Dortmund. Ende 2020 lagen die Durchschnitts-Mieten im Land zwischen knapp 6 Euro pro Quadratmeter in Gelsenkirchen und Hagen bis zu ?ber 10 Euro in Bonn. Die Mieten f?r Neubau-Wohnungen reichten von knapp 8 Euro pro Quadratmeter in Gelsenkirchen bis auf fast 14 Euro in D?sseldorf.

Noch deutlicher sind die Unterschiede bei der Entwicklung der Kaufpreise. W?hrend der durchschnittliche Quadratmeter-Preis in Gelsenkirchen zwischen 1.512 Euro (Bestand) und 2.673 Euro (Neubau) liegt, kletterte er in Bonn auf rund 4.000 Euro, in D?sseldorf sogar auf 5.961 Euro. Im landesweiten Durchschnitt sind die Kaufpreise f?r Wohnungen und H?user in den letzten acht Jahren um rund 67 Prozent gestiegen. Die Spanne reicht dabei von plus 46 Prozent in Hagen bis zu fast einer Preis-Verdoppelung (+ 94 Prozent) in K?ln.

Der Unterschied bei der Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen f?hrt dazu, dass sich Investitionen nur noch sehr langsam ?ber Mieteinnahmen amortisieren lassen. Der so genannte Multiplikator f?r Mehrfamilienh?user – also der Wert, wie lange es dauert, bis Mieteinnahmen den Kaufpreis wettmachen – lag laut Studie Anfang 2021 in D?sseldorf bei fast 35 Jahren.

„NRW bleibt beim Neubau hinter dem Bedarf zur?ck“

Bernd Lorenz, Gesch?ftsf?hrer von ImmoConcept, erkl?rt dazu: „Im deutschlandweiten Vergleich bleibt NRW beim Neubau hinter dem Bedarf zur?ck.“ Das gelte zwar nicht f?r alle St?dte, insgesamt bestehe aber ein gro?er Handlungsbedarf, denn der Mangel an Wohnraum wirke sich „besonders auf dem Markt f?r Eigentumswohnungen stark preiserh?hend aus“.

Als Folge der Preissteigerung erkennen die Analysten eine Abwanderungsbewegung aus den teuren Gebieten. „St?dte aus zweiter Reihe bzw. Nachbarst?dte in direkter Umgebung hochpreisiger Zentren werden zunehmend attraktiver“, hei?t es in der Studie. Abwanderungsstr?me gab es in den vergangenen vier Jahren unter anderem in Essen, Siegen und Gelsenkirchen. Gleichzeitig verzeichneten die Analysten vor allem im S?den und S?dwesten des Landes in den Regionen K?ln und Aachen eine starke Binnenwanderung. Hier gab es Zuz?ge aus dem nahen Umland oder aus benachbarten Ober- oder Mittelzentren.

Prognose: Starkes Bev?lkerungs-Wachstum in einigen NRW-St?dten

F?r das Ranking wurden die Bev?lkerungsentwicklung und die Entwicklung des Arbeitsmarktes mit Zahl der Besch?ftigten sowie Kauf- und Mietpreise in allen 25 Mittel- und Oberzentren in NRW untersucht. „Wir wollten herausfinden, wie die Menschen in NRW leben und wie die sozio?konomischen Gegebenheiten mit den Entwicklungen in den regionalen Wohnungsm?rkten korrelieren“, begr?ndet Bernd Lorenz die neue Studie.

Die festgestellten Unterschiede bei den Preisen am Wohnungsmarkt ?hneln dabei der Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. Die Arbeitslosenquote in NRW liegt je nach Region zwischen 5,8 Prozent (M?nster) und 15,4 Prozent (Gelsenkirchen). Die Kaufkraft pro Kopf und Jahr betr?gt laut Studie in Gelsenkirchen rund 18.260 Euro, in D?sseldorf 27.420 Euro. ?hnlich hohe Zahlen ergeben sich f?r K?ln, M?nster und Bonn.

Die Analysten prognostizieren, dass in diesen und anderen St?dten bis zum Jahr 2040 auf den Wohnungsmarkt ein zus?tzliches starkes Bev?lkerungs-Wachstum zukommt. F?r Bonn, M?nster und D?sseldorf rechnet die Studie mit einem Einwohner-Plus von ?ber 10 Prozent, f?r K?ln sogar mehr als 15 Prozent. In anderen nordrhein-westf?lischen St?dten wird die Einwohnerzahl dagegen zur?ckgehen, in Bottrop und Remscheid zum Beispiel um ?ber f?nf Prozent.

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